• Home
  • Service
  • Newsroom
  • Verlängerungen und Erweiterungen von Corona- Hilfsmaßnahmen ****************************

Vermietung: Optimierung der Abschreibung *******************************

Drucken E-Mail

Wird ein Gebäude (etwa Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftslokale, etc.) erworben und im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung überlassen, so kann der Wertverzehr, den das Gebäude durch die Nutzung erfährt, durch den Ansatz einer Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Bemessungsgrundlage für die steuermindernde AfA bilden die Anschaffungskosten des gesamten Grundstückes abzüglich dem enthaltenen Anteil des nicht abschreibbaren Grund- und Bodens. Die Höhe des Grund- und Bodenanteils kann dabei nach den Bestimmungen der Grundanteil-Verordnung oder alternativ nach der Grundstückswert-Verordnung ermittelt werden.
Da beide Verordnungen für die Ermittlung des Grundanteils unterschiedliche Parameter verwenden, kann es sich im Einzelfall für den Steuerpflichtigen lohnen, eine Vergleichsrechnung vorzunehmen, um so die steuerliche AfA zu optimieren.

  • Der Grundanteil nach der sogenannten Grundanteil-Verordnung ermittelt sich wie folgt:

Befindet sich das Gebäude in einer Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern und beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als € 400, dann sind 20% als Grundanteil von den Anschaffungskosten auszuscheiden.

Befindet sich das Gebäude in einer Gemeinde mit zumindest 100.000 Einwohnern oder beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land zumindest € 400, dann sind 30% (wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst) oder 40 % (wenn das Gebäude max. 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst) als Grundanteil von der AfA-Bemessungsgrundlage abzuziehen.

  • Der Grundanteil nach der (für grunderwerbsteuerliche Zwecke konzipierten) Grundstückswert-Verordnung setzt sich demgegenüber aus einem reinen Grundwert und einem Gebäudewert zusammen. Der Grundwert leitet sich dabei aus dem letztgültigen Einheitswertbescheid ab, wobei eine Indexierung mit bestimmten in der Verordnung (nach Gemeinden) festgelegten Hochrechnungsfaktoren erfolgt. Der Gebäudewert hängt im Wesentlichen vom Gebäudetyp, den in der Verordnung festgelegten Baukosten, der Nutzfläche sowie etwaig erfolgten Gebäudesanierungen ab. Das sich daraus ergebende Verhältnis von Grund- zum Gebäudewert kann für die Bestimmung des Grundanteils verwendet werden.


Beispiel

Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein saniertes Wohnhaus in Wien mit 10 Wohneinheiten (insgesamt 600 m² Nutzfläche) die er vermieten möchte. Die Anschaffungskosten dafür belaufen sich auf € 1,8 Mio. Der auszuscheidende Grundanteil gemäß Grundanteil-Verordnung beträgt 40%. Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt daher € 1.080.000. Bei einem AfA-Satz von 1,5% p.a. beläuft sich die jährliche AfA auf € 16.200, die steuermindernd geltend gemacht werden kann. Nach der Grundstückswertverordnung errechnet sich ein Grundanteil in Höhe von 25% (Verhältnis Grundwert zu Gebäudewert). Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt demnach € 1.350.000, wodurch jährlich eine AfA in Höhe von € 20.250 (€ 1.350.000 * 1,5%) steuermindernd verwertet werden kann.

Eine pauschale Berechnung des Grundanteils nach den oben dargestellten Varianten ist jedoch nicht möglich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Davon abgesehen kann der Steuerpflichtige den tatsächlichen Grundanteil jedenfalls auch mittels Sachverständigengutachten nachweisen. Abhängig von den Umständen im Einzelfall kann es sich daher lohnen, eine Vergleichsrechnung vorzunehmen, um so Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für steuerliche Zwecke zu optimieren. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne.

Copyright © 2018 Danubia Steuerberatungs GmbH

Rechtliches

Haftungsausschluss

Die Autorin dieser Webseiten ist bestrebt, die hier angebotenen Informationen nach bestem Wissen und Gewissen vollständig und richtig darzustellen und aktuell zu halten. Dennoch kann Danubia keinerlei Haftung für Schäden übernehmen, die sich aus der Nutzung der angebotenen Informationen ergeben können – auch wenn diese auf die Nutzung von allenfalls unvollständigen bzw. fehlerhaften Informationen zurückzuführen sind.

Verweise auf fremde Webseiten liegen außerhalb des Verantwortungsbereiches des Autors. Eine Haftung für die Inhalte von verlinkten Seiten ist ausgeschlossen, zumal Danubia keinen Einfluss auf Inhalte wie Gestaltung von gelinkten Seiten hat. Für Inhalte von Seiten, auf welche von Seiten dieser Webseiten verwiesen wird, haftet somit allein der Anbieter dieser fremden Webseiten – niemals jedoch derjenige, der durch einen Link auf fremde Publikationen und Inhalte verweist. Sollten gelinkte Seiten (insbesondere durch Veränderung der Inhalte nach dem Setzen des Links) illegale, fehlerhafte, unvollständige, beleidigende oder sittenwidrige Informationen beinhalten und wird Danubia dieser Seite auf derartige Inhalte von gelinkten Seiten aufmerksam (gemacht), so wird sie einen Link auf derartige Seiten unverzüglich unterbinden.

Urheberrecht

Die von Danubia selbst erstellten Inhalte (Texte und Bilder) dieser Seiten sind urheberrechtlich geschützt. Die Informationen sind nur für die persönliche Verwendung bestimmt. Jede den Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes widersprechende Verwendung jeglicher Inhalte dieser Webseiten – insbesondere die weitergehende Nutzung wie beispielsweise die Veröffentlichung, Vervielfältigung und jede Form von gewerblicher Nutzung sowie die Weitergabe an Dritte – auch in Teilen oder in überarbeiteter Form – ohne ausdrückliche Zustimmung von Danubia ist untersagt.

Blogs, Foren, Wikis und andere Social Media Anwendungen

Diese Website kann verschiedene Blogs, Foren, Wikis und andere Social-Media-Anwendungen oder Dienste, die Ihnen das Teilen von Inhalten mit anderen Nutzern erlauben ("Social Media-Anwendungen") hosten. Alle persönlichen Informationen oder andere Informationen, die Sie zu Social Media Anwendungen beitragen, können gelesen, gesammelt und von anderen Nutzern dieser Social Media-Anwendung genutzt werden, über die wir wenig oder keine Kontrolle haben. Daher sind wir nicht verantwortlich für Missbrauch oder die Zweckentfremdung von persönlichen Informationen oder sonstigen Informationen durch einen anderen Benutzer, die Sie zu einer Social Media Anwendung beitragen.

Zugriff auf eigene personenbezogene Daten

Wenn Sie Ihre Daten updaten möchten oder sich von unseren Aussendungen abmelden möchten, nutzen Sie bitte unser Kontaktformular oder die Möglichkeiten der Abmeldung in jeder Aussendung.

Datensicherheit

Wir verwenden zur Sicherung eingegebener Besucherdaten technologisch allgemein anerkannte Sicherheitsstandards, um Besucherdaten auf der Webseite vor Missbrauch, Verlust und Verfälschung zu schützen. 

Unsere Datenschutzbestimmungen

Mit der Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Nutzung Ihrer Daten wie in dieser Datenschutzerklärung beschrieben einverstanden.

Änderung dieser Erklärung zum Schutz der Privat- und Persönlichkeitssphäre

Wir können diese Datenschutzerklärung von Zeit zu Zeit nach eigenem Ermessen ändern oder ergänzen. Wenn wir Änderungen an dieser Datenschutzerklärung vornehmen, werden wir das Datum der Überarbeitung oben auf der Seite angeben. Die ergänzte oder geänderte Datenschutzerklärung ist für Sie und Ihre Informationen ab diesem Datum wirksam. Wir empfehlen Ihnen, diese Datenschutzerklärung regelmäßig zu überprüfen, damit Sie darüber informiert sind, wie wir Ihre Informationen schützen.

Schutz der Privat- und Persönlichkeitssphäre von Minderjährigen

Danubia ist sich der Bedeutung des Schutzes der Privat- und Persönlichkeitssphäre von Minderjährigen in der interaktiven Onlinewelt bewusst. Danubia hebt aus diesem Grunde hervor, dass die Danubia Website nicht dafür konzipiert ist, Minderjährige zu informieren oder Daten von Minderjährigen zu erheben.

Geschäftsbedingungen für Kommunikation über elektronische Datenübertragung (E-mail, Fax)

Danubia bietet ihren Klienten die Kommunikation über elektronische Datenübertragung an. Wünschen die Auftraggeber von Danubia Kommunikation über elektronische Datenübertragung, so gilt Folgendes als vereinbart:

  1. Senden von E-mails und Faxnachrichten durch Danubia

1.1. Bei elektronischer Übermittlung von Informationen können Übertragungsfehler nicht ausgeschlossen werden. Weder Danubia noch der Absender einer Nachricht persönlich haften, außer bei grober Fahrlässigkeit, für Schäden, die durch Übermittlungsfehler entstehen.

1.2. Danubia übernimmt keinerlei Verantwortung für Änderungen an oder Ergänzungen zu übersandten Dokumenten, denen Deloitte nicht ausdrücklich zugestimmt hat.

1.3 Sind in einem E-mail bzw. Fax oder in den mitgesandten Dokumenten Informationen enthalten, die keinen Bezug zur beruflichen Tätigkeit von Danubia haben, so wird für diese Informationen keinerlei Verantwortung übernommen.

1.4. In E-mails enthaltene fachliche Äußerungen werden mündlichen Erklärungen gleichgestellt. Daher gilt Gleiches wie in § 5 Abs 2 der Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftstreuhänder: Für schriftlich nicht bestätigte e-mails von Mitarbeitern wird keine Haftung übernommen.

  1. Übermittlung von E-mails an Danubia

Der Empfang von E-mails kann aus technischen oder betrieblichen Gründen gestört sein. Daher gilt Folgendes als vereinbart:

Zeitkritische oder wichtige Mitteilungen müssen per Post, Kurier oder Telefax an Danubia gesendet werden. Die Versendung von E-mails an Danubia hat keine fristwahrende bzw. -auslösende Wirkung.

  1. Geheimhaltung: Auftraggeber, die mit Danubia über e-mail kommunizieren, nehmen zur Kenntnis, dass über das Internet versendete Nachrichten an andere Personen als die Adressaten gelangen können. Danubia wird auf über das Internet versendete Nachrichten einen Disclaimer setzen, der z.B. folgenden Wortlaut haben kann: "Diese Nachricht und sämtliche angeschlossene Dokumente enthalten vertrauliche und rechtlich geschützte Informationen für eine bestimmte Person und dienen einem bestimmten Zweck. Falls Sie nicht die Person sind, für die diese Nachricht bestimmt ist, setzen Sie sich mit dem Absender in Verbindung und löschen Sie die Nachricht und allfällige Anlagen unverzüglich; das Bekanntmachen, Weitergeben, Kopieren, Veröffentlichen oder das Verwerten dieser Informationen oder der allfälligen Anlagen, ist streng verboten".

Überlassene Informationen

Ohne Ihre Zustimmung speichert die Danubia Webseite keine personenbezogenen Daten. Diese können Sie uns jedoch freiwillig für bestimmte Zwecke in den dafür ausgewiesenen Bereichen der Danubia Webseite hinterlassen (wie etwa Ihren Namen, Ihre aktuelle Berufsbezeichnung, Ihren aktuellen Arbeitgeber, Ihre E-Mail-Adresse, Ihre Telefon- und Faxnummer im Rahmen einer Angebotsanfrage / Kontaktaufnahme).

Wir können auch Inhalte, die Sie zur Verfügung stellen, speichern und pflegen – einschließlich, aber nicht beschränkt auf Postings in Blogs, Foren, Wikis und anderen Social-Media-Anwendungen und Dienstleistungen, die wir bereitstellen.

Wir werden Sie üblicherweise nicht nach sog. sensiblen Daten (das sind Daten über rassische und ethnische Herkunft, politische Meinungen, religiöse oder philosophische Überzeugungen, Gewerkschaftszugehörigkeit, Gesundheit oder Sexualleben) fragen. Sollten diese ausnahmsweise benötigt werden, werden wir Sie um Ihre ausdrückliche Zustimmung zur Verarbeitung sensibler Daten fragen.

Cookies und Web Beacons

Die Website sammelt standardmäßig Internetprotokolldaten einschließlich Ihrer IP Adresse, Browser Auswahl und Sprache, Datum und Zeit Ihres Besuchs sowie die Website, von der Sie auf unsere Website gelangt sind. Um unsere Website effizient zu verwalten und die Navigation zu verbessern, können wir oder unser/e Service-Provider Cookies (kleine Textdateien, die im Browser des Nutzers abgespeichert werden) oder Web-Beacons (elektronische Bilder, die es der Website ermöglichen, die Besucher bestimmter Seiten zu zählen und auf bestimmte Cookies zuzugreifen) verwenden, um aggregierte Nutzungsdaten zu erheben. Nähere Informationen, wie wir Cookies und andere Tracking Technologien einsetzen und wie Sie diese kontrollieren können, finden Sie in der Cookie Notice: https://www.aboutcookies.org/

Zum aktuellen Zeitpunkt können Sie Daten an die Website übermitteln, um bspw. an einem Event oder einer Umfrage teilzunehmen oder ein Angebot anzufragen. In solchen Fällen werden die Informationen, die Sie angeben, genutzt, um Ihre Anfrage zu verwalten und um diese Website und damit verbundenen Dienstleistungen , die Ihnen angeboten werden, individuell anzupassen und zu verbessern. Wir können Ihre persönlichen Daten auch für Marketingzwecke verwenden oder um Ihnen Werbematerialien oder Kommunikation in Bezug auf die Dienstleistungen, die  innerhalb des Danubia Netzwerks angeboten werden und für Sie von Interesse sein könnten, zuzusenden. Wir können Sie auch kontaktieren, um Feedback zu Markt-oder anderen Forschungszwecken einzuholen.

Ihre persönlichen Daten können auch verwendet werden, um unsere Rechte oder das Eigentum und unserer Nutzer zu schützen und gegebenenfalls den Rechtsweg einzuhalten.

Sie können jederzeit verlangen, dass wir E-Mails oder andere Mitteilungen einstellen, die im Rahmen Ihrer Registrierung auf dieser Webseite generiert wurden. Indem Sie Informationen über die Website zur Verfügung stellen, stimmen Sie der oben beschriebenen Informationsweitergabe zu. Eine darüber hinausgehende Weitergabe personenbezogener Daten geschieht nur im Rahmen des österreichischen Datenschutzgesetzes 2000 (DSG 2000), insbesondere, sofern wir rechtlich dazu verpflichtet sind, Daten an Gerichte oder Behörden herauszugeben.

Persönliche Daten können auch offengelegt werden für Vollzugsbehörden, Aufsichtsämter und andere Regierungsbehörden oder andere Dritte, um im speziellen Fall den rechtlichen oder aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen oder Anforderungen zu entsprechen.

Mit der Bereitstellung von Informationen auf dieser Website erklären Sie sich mit den oben beschriebenen Angaben einverstanden.

Google Analytics

Diese Website benutzt Google Analytics, einen Webanalysedienst der Google Inc., um eine Analyse der Benutzung der Website zu ermöglichen. Die durch den Einsatz von Google Analytics erzeugten Informationen über Ihre Nutzung diese Website (einschließlich Ihrer IP-Adresse) werden an einen Server der Google Inc. in den USA übertragen und dort gespeichert. Google wird diese Informationen benutzen, um Ihre Nutzung der Website auszuwerten, um Reports über die Websiteaktivitäten für die Websitebetreiber zusammenzustellen und um weitere mit der Websitenutzung und der Internetnutzung verbundene Dienstleistungen zu erbringen. Google wird in keinem Fall Ihre IP-Adresse mit anderen Daten von Google in Verbindung bringen. Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Bearbeitung der über Sie erhobenen Daten durch Google in der zuvor beschriebenen Art und Weise und zu dem zuvor benannten Zweck einverstanden.

Bitte beachten Sie auch die Nutzungsbedingungen von Google Analytics.